Arrêté du 28 octobre 2026 relatif à la mise en œuvre du cadre locatif applicable aux casernes de gendarmerie nationale

Arrêté du 28 octobre 2026 relatif à la mise en œuvre du cadre locatif applicable aux casernes de gendarmerie nationale

• Article 1

  Préalablement à la conclusion du bail, le futur propriétaire transmet à l’Etat un dossier économique et financier comprenant :
  1° Son identification, son statut juridique et les actes établissant sa compétence ou son habilitation à réaliser l’opération et à donner le bien à bail ;
  2° Une présentation générale de l’opération indiquant sa localisation, sa capacité, la répartition prévisionnelle entre locaux de service, logements, locaux techniques, stationnements, voiries et réseaux ;
  3° Le prix de revient prévisionnel ventilé selon les catégories mentionnées à l’article 2 ;
  4° Les éléments relatifs au terrain d’assiette, à sa maîtrise foncière, à son coût éventuel et à son mode de financement ;
  5° Le plan de financement prévisionnel faisant apparaître les emprunts, les fonds propres, les subventions, les participations financières, les indemnités d’assurance et les autres concours financiers affectés à l’opération ;
  6° Les simulations, offres ou contrats permettant d’établir la réalité, le montant, la durée et l’affectation des financements envisagés ;
  7° Le montant des fonds propres dont la mobilisation est envisagée et, lorsque l’opération ne comporte aucun emprunt, la durée de reconstitution proposée ;
  8° Une estimation des impôts, taxes, contributions et assurances non récupérables ;
  9° Le calcul prévisionnel des frais généraux et de la participation pour couverture du renouvellement des composants, dite « PCRC » ;
  10° Le tableau prévisionnel de calcul du loyer annuel initial et l’échéancier normatif correspondant.
  Lors de la phase prévisionnelle, le futur propriétaire n’est pas tenu de produire un titre de propriété définitif. Il produit tout document établissant la maîtrise foncière envisagée ou la possibilité raisonnable de l’obtenir, notamment une promesse, une option, une convention foncière, une délibération ou un accord de principe.
  Le titre de propriété ou le droit permettant la réalisation de l’opération et sa mise à bail est produit au plus tard à la date de prise d’effet du bail.
  Lorsque l’opération entre dans le champ du premier alinéa de l’article L. 312-3-1 du code de la construction et de l’habitation et bénéficie d’une garantie d’emprunt d’une ou de plusieurs collectivités territoriales ou de leurs groupements, le dossier comprend la convention prévue au deuxième alinéa du même article, établie dans les conditions de l’article 2 du décret. Cette convention est conforme au modèle figurant à l’annexe 3 du présent arrêté.
  La validation du dossier ne vaut ni commande de travaux, ni promesse de bail, ni engagement définitif de prise à bail.

• Article 2

  Le prix de revient admissible comprend exclusivement les dépenses directement nécessaires à la réalisation et à la mise à disposition du bien loué.
  Peuvent notamment être retenus :
  1° Le prix d’acquisition du terrain effectivement supporté par le propriétaire lorsqu’il est acquis spécialement pour l’opération, ainsi que les frais d’acte et les frais directement liés à cette acquisition ;
  2° Les études préalables, diagnostics, sondages et études de sol ;
  3° Les dépenses de maîtrise d’œuvre ;
  4° Le coût des travaux de construction, de réhabilitation, de démolition préalable, de dépollution, d’aménagement, de viabilisation, de voiries et de réseaux ;
  5° Les dépenses de contrôle technique, de coordination en matière de sécurité et de protection de la santé et les autres prestations techniques obligatoires ;
  6° Les assurances directement liées à la réalisation de l’opération ;
  7° Les taxes et contributions non récupérables directement liées à la réalisation du bien ;
  8° Les frais financiers intercalaires effectivement supportés par le propriétaire pendant la phase de réalisation de l’opération, directement liés à son préfinancement et dûment justifiés ;
  9° Les honoraires directement imputables à l’opération ;
  10° Les dépenses internes de maîtrise d’ouvrage, de conduite d’opération et de pilotage lorsqu’elles sont individualisées, justifiées par une comptabilité analytique ou tout document équivalent et distinctes des frais généraux mentionnés à l’article 6 ;
  11° Les dépenses directement rendues nécessaires par les contraintes propres au terrain ou au site.
  Les frais financiers intercalaires mentionnés au 8° sont retenus pour leur montant définitivement supporté et justifié lors de la consolidation du prix de revient. Ils ne peuvent comprendre les pénalités, intérêts de retard ou surcoûts imputables à un manquement du propriétaire.
  Les montants sont retenus hors taxes lorsque la taxe sur la valeur ajoutée est récupérable et toutes taxes comprises lorsqu’elle ne l’est pas.
  Ne sont pas admissibles :
  1° La valeur estimative du terrain mis à disposition ou cédé gratuitement au propriétaire, ou acquis pour un prix symbolique, sous réserve du prix effectivement acquitté et des frais d’acte directement supportés ;
  2° Les dépenses étrangères à l’opération ou insuffisamment justifiées ;
  3° Les charges communes ou de structure non individualisées ;
  4° Les marges, rémunérations ou frais non documentés ;
  5° Les pénalités, intérêts de retard et surcoûts imputables à un manquement du propriétaire ;
  6° Les dépenses déjà couvertes par le forfait de frais généraux ou par une autre composante du loyer ;
  7° Les dépenses financées ou prises en charge au titre d’une autre opération ;
  8° Toute double prise en compte d’une même dépense.
  Les subventions, participations financières, indemnités d’assurance et autres concours financiers affectés à l’opération sont retracés dans le plan de financement.
  Le prix de revient admissible net des concours est égal au prix de revient admissible diminué des ressources financières qui, compte tenu de leur objet et de leurs conditions d’attribution, financent des dépenses admises et réduisent le besoin de financement du propriétaire.
  Les apports en nature sont retracés séparément. Leur valeur estimative n’est pas déduite du besoin de financement lorsqu’elle n’est pas comprise dans le prix de revient admissible.

• Article 3

  Lorsque le prix de revient définitif n’est pas connu à la date de prise d’effet du bail ou, pour une opération complémentaire, à la date de mise à disposition des surfaces ou ouvrages concernés, le loyer annuel initial ou le supplément de loyer annuel initial est provisoirement déterminé à partir du prix de revient prévisionnel validé par l’Etat.
  Le bail ou, pour une opération complémentaire, l’avenant correspondant mentionne le caractère provisoire du loyer annuel initial ou du supplément de loyer annuel initial et comporte le tableau de calcul ainsi que l’échéancier normatif établis sur cette base.
  Sauf circonstances dûment justifiées et acceptées par l’Etat, le propriétaire transmet, dans les six mois suivant l’arrêté définitif des comptes de l’opération et, en tout état de cause, au plus tard dans les dix-huit mois suivant la mise à disposition du bien ou, pour une opération complémentaire, des surfaces ou ouvrages concernés :
  1° Le décompte définitif des dépenses ;
  2° Les pièces justificatives correspondantes ;
  3° Le plan de financement actualisé ;
  4° Le montant définitif des subventions, participations financières, indemnités d’assurance et autres concours financiers affectés à l’opération ;
  5° Le montant des fonds propres effectivement mobilisés ;
  6° La situation foncière définitive ;
  7° Les éléments définitifs ou actualisés relatifs aux impôts, taxes, contributions et assurances.
  Le prix de revient définitif admissible est arrêté contradictoirement par les parties au moyen d’un état de consolidation.
  Le loyer annuel initial définitif ou, pour une opération complémentaire, le supplément de loyer annuel initial définitif est recalculé à partir de ce prix de revient, sans modification du taux normatif fixé à la date de signature du bail ou, pour une opération complémentaire, à la date de signature de l’avenant correspondant.
  La fixation du loyer annuel initial définitif ou, pour une opération complémentaire, du supplément de loyer annuel initial définitif est constatée par avenant au bail. L’état de consolidation, le tableau de régularisation et l’échéancier normatif définitif correspondant sont annexés à cet avenant.
  Cet avenant constate l’application des modalités de consolidation prévues lors de la conclusion du bail ou de l’avenant relatif à l’opération complémentaire. Il ne modifie ni le taux normatif, ni la méthode de calcul, ni la durée de l’échéancier initialement retenue pour l’opération concernée, ni la date d’expiration de la période de location en cours.
  Le loyer annuel initial définitif se substitue au loyer annuel initial provisoire à compter de la date de prise d’effet du bail. Pour une opération complémentaire, le supplément de loyer annuel initial définitif se substitue au supplément provisoire à compter de la date de mise à disposition des surfaces ou ouvrages concernés. Cette substitution donne lieu à la régularisation des sommes versées.
  En cas de désaccord sur une dépense ou sur son admissibilité, les parties peuvent recourir à la procédure de contre-expertise prévue par le bail.

• Article 4

  I. – Préalablement à la conclusion de l’avenant mentionné à l’article 4 du décret, le propriétaire transmet un dossier économique et financier complémentaire comprenant :
  1° L’identification du bail initial et des échéanciers normatifs en cours ;
  2° Une présentation de l’opération complémentaire, de son calendrier et de ses effets sur la capacité, les surfaces, l’usage ou la durée d’utilisation du bien ;
  3° Le prix de revient prévisionnel de l’opération, ventilé selon les catégories mentionnées à l’article 2 ;
  4° Une ventilation distinguant :

  a) Les dépenses relevant des obligations d’entretien, de réparation, de gros entretien ou de renouvellement du propriétaire ;
  b) La valeur des travaux déjà prise en compte dans le suivi extracomptable de la PCRC ;
  c) Les dépenses couvertes par la mise en jeu d’une garantie, une indemnité d’assurance, une subvention, une participation financière ou un autre concours financier ;
  d) Les dépenses susceptibles d’être admises au titre de l’opération complémentaire ;

  5° Le plan de financement prévisionnel de l’opération complémentaire ;
  6° Le montant des fonds propres dont la mobilisation est envisagée ;
  7° Les éléments permettant d’établir la durée du financement retenu pour l’opération complémentaire ;
  8° Le calcul prévisionnel du supplément de loyer ;
  9° Le cas échéant, les éléments relatifs à l’acquisition d’un terrain ou de droits fonciers supplémentaires strictement nécessaires à l’extension.
  II. – Le prix de revient admissible de l’opération complémentaire comprend exclusivement les dépenses nouvelles directement nécessaires à sa réalisation.
  En sont déduites ou exclues :
  1° Les dépenses relevant des obligations contractuelles ou légales du propriétaire ;
  2° La valeur des travaux prise en compte au titre du suivi de la PCRC ;
  3° Les sommes versées au titre de la mise en jeu d’une garantie ou d’une assurance ainsi que les subventions, participations financières et autres concours financiers qui, compte tenu de leur objet, financent des dépenses admises et réduisent le besoin de financement de l’opération complémentaire ;
  4° Les dépenses déjà intégrées au prix de revient de l’opération initiale ou d’une précédente opération complémentaire ;
  5° La valeur du terrain déjà comprise dans l’économie du bail, sauf acquisition spécialement réalisée pour les besoins de l’extension ;
  6° Toute dépense faisant l’objet d’une double prise en charge.
  III. – Le supplément de loyer annuel initial comprend, dans les conditions prévues par le présent arrêté :
  1° Une composante de financement calculée à partir du montant du financement normatif de l’opération complémentaire, correspondant à la part de son besoin de financement admissible non couverte par les fonds propres pris en compte, de la durée du financement retenu pour cette opération et du taux normatif déterminé conformément à l’article 5 à la date de signature de l’avenant ;
  2° Le cas échéant, une composante de rémunération et de reconstitution des fonds propres effectivement mobilisés ;
  3° Des frais généraux calculés par application du taux prévu à l’article 6 au prix de revient admissible de l’opération complémentaire, avant déduction des concours financiers ;
  4° Les impôts, taxes, contributions et assurances non récupérables directement imputables à l’opération complémentaire ;
  5° Une PCRC complémentaire calculée sur le prix de revient admissible de l’opération complémentaire, hors coût d’acquisition du terrain ou de droits fonciers supplémentaires et frais directement liés à cette acquisition, avant déduction des concours financiers.
  IV. – La PCRC complémentaire est calculée selon le barème prévu à l’article 7. La première année de ce barème commence à la date de mise à disposition des surfaces ou ouvrages issus de l’opération complémentaire.
  La PCRC applicable à l’opération initiale et celles applicables aux opérations complémentaires antérieures poursuivent leur évolution sans modification.
  V. – Lorsque le prix de revient définitif de l’opération complémentaire n’est pas connu à la date de signature de l’avenant, le supplément de loyer annuel initial est fixé provisoirement puis consolidé dans les conditions prévues à l’article 3.
  VI. – Le supplément de loyer annuel initial, fixé à titre provisoire ou définitif, est dû à compter de la mise à disposition des surfaces ou ouvrages concernés. Il s’ajoute au loyer annuel applicable, sans modification rétroactive des échéanciers normatifs antérieurs.
  A compter de sa fixation définitive, les suppléments de loyer annuels applicables évoluent dans les conditions prévues à l’article 8.
  L’avenant comporte le tableau de calcul et l’échéancier normatif complémentaire.

• Article 5

  La composante relative au financement est calculée à partir :
  1° Du montant du financement normatif, correspondant à la part du besoin de financement admissible non couverte par les fonds propres pris en compte ;
  2° De la durée du financement retenu pour l’opération à la date de conclusion du bail ou, pour une opération complémentaire, à la date de signature de l’avenant correspondant ;
  3° Du taux normatif applicable à l’opération, déterminé à partir du taux prospectif du livret A applicable à la date de signature du bail ou, pour une opération complémentaire, à la date de signature de l’avenant correspondant.
  Pour l’application du présent arrêté, le taux prospectif du livret A correspond au taux du livret A de long terme retenu dans la dernière note technique publiée par l’administration chargée du logement relative aux hypothèses macroéconomiques applicables à l’analyse de l’équilibre des opérations locatives sociales. La valeur applicable est celle figurant dans la dernière note publiée à la date de signature du bail ou, pour une opération complémentaire, de l’avenant correspondant.
  Le taux prospectif du livret A ainsi déterminé constitue le sous-jacent du taux normatif applicable à l’opération. Le taux normatif est égal à ce taux prospectif majoré de 0,5 point de pourcentage. Le taux normatif retenu à la date de signature du bail ou, pour une opération complémentaire, de l’avenant correspondant demeure inchangé pendant toute la durée de l’échéancier normatif correspondant.
  Il n’est pas modifié en fonction :
  1° De l’évolution ultérieure du taux du livret A ;
  2° Du taux effectivement obtenu ou supporté par le propriétaire ;
  3° D’une renégociation, d’un refinancement ou d’une restructuration de ses emprunts ;
  4° Des écarts entre l’échéancier normatif et les échéances effectivement supportées.
  La durée de l’échéancier normatif correspond à la durée du financement retenu pour l’opération à la date de conclusion du bail ou, pour une opération complémentaire, à la date de signature de l’avenant correspondant. Elle demeure inchangée pendant toute la durée de cet échéancier, y compris en cas de renégociation, de refinancement ou de restructuration ultérieure des emprunts du propriétaire.
  Lorsque plusieurs emprunts concourent au financement de l’opération, la durée retenue est celle du financement principal, entendu comme celui représentant la part la plus importante du besoin de financement couvert par emprunt.
  Lorsque l’opération ne comporte aucun emprunt, la durée de l’échéancier normatif est la durée de reconstitution des fonds propres retenue dans le dossier économique et financier et arrêtée par les parties à la date de conclusion du bail ou, pour une opération complémentaire, à la date de signature de l’avenant correspondant. Cette durée demeure inchangée pendant toute la durée de l’échéancier.
  Les principales caractéristiques des financements effectivement souscrits peuvent être communiquées à titre d’information et de contrôle. Elles ne se substituent pas aux échéanciers normatifs et ne donnent lieu à aucune régularisation du loyer.
  Les fonds propres sont pris en compte dans la limite des montants effectivement mobilisés et justifiés pour l’opération. Ils font l’objet d’une reconstitution progressive et d’une rémunération calculée par application du même taux normatif que celui retenu pour la composante relative au financement.
  La durée de reconstitution des fonds propres est identique à la durée de l’échéancier normatif de financement retenue pour l’opération.
  Une même somme ne peut être prise en compte simultanément au titre des fonds propres et du financement normatif. Le montant de fonds propres faisant l’objet d’une reconstitution ne peut excéder le montant effectivement mobilisé et justifié pour l’opération. Leur rémunération est exclusivement déterminée selon les modalités prévues au présent article.
  La méthode de calcul du financement normatif et de la composante relative aux fonds propres est précisée à l’annexe 1.

• Article 6

  Les frais généraux sont calculés par application d’un taux forfaitaire unique de 0,5 % au prix de revient admissible mentionné à l’article 2, avant déduction des concours financiers affectés à l’opération.
  Ce taux est applicable à tous les propriétaires, indépendamment de leur nature juridique, de leur taille ou des caractéristiques de l’opération.
  Il couvre forfaitairement les frais de gestion, d’administration, de comptabilité et de suivi patrimonial qui ne sont pas directement intégrés au prix de revient admissible.
  En raison de leur caractère forfaitaire, les frais généraux ne font l’objet d’aucune régularisation en fonction des dépenses réellement supportées.
  Leur montant est révisé tous les trois ans selon l’évolution de l’indice des loyers des activités tertiaires, sans modification du taux fixé au premier alinéa ni de l’assiette initiale.
  L’indice de référence est le dernier indice des loyers des activités tertiaires publié à la date de prise d’effet du bail ou, pour une opération complémentaire, à la date de mise à disposition des surfaces ou ouvrages concernés. A chaque échéance triennale, la révision est calculée par rapport au dernier indice publié à cette date.
  Les impôts, taxes, contributions obligatoires et assurances non récupérables directement rattachables au bien loué sont évalués à titre prévisionnel lorsqu’ils ne sont pas connus à la date de prise d’effet du bail. Ils sont ensuite ajustés au montant effectivement supporté par le propriétaire, sur présentation des justificatifs correspondants.
  Ne sont pas pris en compte les pénalités, majorations et intérêts de retard, les impositions assises sur les bénéfices ou les revenus du propriétaire ainsi que les prélèvements qui ne sont pas directement rattachables au bien loué.
  Toute modification du régime fiscal applicable est prise en compte dans le respect du principe de neutralité économique pour les parties.

• Article 7

  Le loyer comprend une participation pour couverture du renouvellement des composants, dite « PCRC », calculée sur le prix de revient définitif admissible de l’opération, hors coût d’acquisition du terrain et frais directement liés à cette acquisition, avant déduction des concours financiers, selon le barème suivant :
  1° De la première à la troisième année du bail : 0,4 % ;
  2° De la quatrième à la sixième année : 0,7 % ;
  3° De la septième à la neuvième année : 0,9 % ;
  4° De la dixième à la douzième année : 1 %.
  A compter de la treizième année, le montant atteint au titre de la période comprise entre la dixième et la douzième année est revalorisé tous les trois ans selon l’évolution de l’indice du coût de la construction.
  L’indice de référence est le dernier indice du coût de la construction, publié à la date de début de la période comprise entre la dixième et la douzième année. A chaque échéance triennale de revalorisation, le montant est actualisé par rapport au dernier indice publié à cette date.
  La PCRC est une composante forfaitaire du loyer. Elle ne constitue ni une provision comptable, ni une réserve, ni un fonds affecté. Elle ne fait l’objet d’aucun cantonnement et ne constitue, par elle-même, ni une créance du propriétaire sur l’Etat, ni une dette de l’Etat envers le propriétaire.
  Le propriétaire tient à jour un relevé extracomptable, actualisé au moins une fois par an, présentant séparément, pour l’opération initiale et, le cas échéant, pour chaque opération complémentaire :
  1° Le montant de la PCRC compris dans les loyers versés depuis l’origine de l’opération concernée ;
  2° La valeur brute des travaux admissibles de gros entretien et de renouvellement des composants réalisés depuis l’origine de l’opération concernée ;
  3° L’écart annuel et l’écart cumulé entre ces montants.
  Une synthèse de ce relevé est transmise à l’Etat dans le cadre du rapport triennal prévu à l’article 9.
  Ce relevé ne constitue pas un rapport annuel « livre ouvert » et n’emporte aucune obligation de constitution d’un passif ou d’un compte dédié.
  Seul l’écart cumulé positif est déduit, le cas échéant, de l’indemnité de départ anticipé ou du prix d’exercice de l’option d’achat.
  Les modalités de calcul et de suivi de la PCRC sont précisées à l’annexe 1.

• Article 8

  A compter de la fixation du loyer annuel initial définitif, les loyers annuels applicables résultent de l’évolution des différentes composantes selon les règles suivantes :
  1° La composante relative au financement et celle relative aux fonds propres évoluent conformément aux échéanciers normatifs annexés au bail et, le cas échéant, à ses avenants ;
  2° Le montant des frais généraux est révisé tous les trois ans selon l’indice des loyers des activités tertiaires ;
  3° Les impôts, taxes, contributions et assurances non récupérables sont ajustés au montant effectivement supporté ;
  4° La PCRC évolue par périodes successives de trois ans selon le barème prévu à l’article 7. A compter de la treizième année, son montant est revalorisé tous les trois ans selon l’évolution de l’indice du coût de la construction.
  L’évolution résultant de l’application de ces règles ne fait l’objet d’aucun plafonnement global.
  Les paramètres et méthodes de calcul fixés lors de la signature du bail ou, pour une opération complémentaire, lors de la signature de l’avenant correspondant, ne peuvent être modifiés unilatéralement.
  Toute modification substantielle acceptée par les parties est formalisée par avenant.
  Le renouvellement du bail ne donne pas lieu à une nouvelle détermination du loyer annuel initial. Le loyer annuel applicable à la date du renouvellement poursuit son évolution selon les paramètres et échéanciers en cours.

• Article 9

  Le propriétaire transmet à l’Etat, tous les trois ans, un rapport de suivi financier dit « livre ouvert ».
  Ce rapport présente séparément les données relatives à chacune des trois années couvertes ainsi qu’une situation consolidée à la fin de la période.
  Il comprend :
  1° L’identification de l’opération et du bail ;
  2° Le prix de revient définitif admissible et son plan de financement ;
  3° Le montant des subventions, participations financières, indemnités d’assurance et autres concours financiers affectés à l’opération ;
  4° Les échéanciers normatifs et le capital normatif restant à amortir ;
  5° L’état de reconstitution des fonds propres ;
  6° La ventilation du loyer entre ses différentes composantes ;
  7° L’assiette, le taux et l’évolution des frais généraux ;
  8° Le montant des impôts, taxes, contributions et assurances non récupérables ;
  9° La synthèse du suivi extracomptable de la participation pour couverture du renouvellement des composants ;
  10° L’état des travaux d’entretien, de réparation, de gros entretien, de renouvellement et de mise en conformité relevant des obligations légales ou contractuelles du propriétaire, en distinguant les travaux réalisés, programmés, demandés par l’Etat ou demeurant en attente ainsi que les suites données aux demandes adressées au propriétaire ;
  11° Les événements susceptibles d’affecter l’économie de l’opération ou, lorsqu’une option d’achat est stipulée dans le bail, les conditions de son exercice.
  Les principales caractéristiques des financements effectivement souscrits peuvent être communiquées à l’Etat à titre d’information. Elles ne se substituent pas aux paramètres et échéanciers normatifs et ne donnent lieu à aucune régularisation du loyer.
  Lorsque les informations ainsi communiquées font apparaître un écart significatif et durable entre les conditions de financement effectivement supportées par le propriétaire et les paramètres normatifs de l’opération, les parties peuvent en examiner les conséquences sur l’équilibre économique de l’opération à l’occasion du rapport triennal. Cet examen n’emporte aucun droit à révision ou à régularisation du loyer.
  La transmission du rapport ne vaut ni approbation des conditions de financement effectivement supportées par le propriétaire, ni modification du loyer, ni renonciation de l’Etat à demander l’exécution des obligations légales ou contractuelles incombant au propriétaire.
  Lorsqu’une ou plusieurs opérations complémentaires ont été réalisées, le rapport présente séparément les données relatives à l’opération initiale et à chacune des opérations complémentaires. Il comporte également une situation consolidée de l’ensemble des échéanciers, des fonds propres et des composantes du loyer.

• Article 10

  L’indemnité de départ anticipé et, lorsqu’une option d’achat est stipulée dans le bail ou introduite ultérieurement par avenant, son prix d’exercice sont calculés conformément aux principes fixés par l’article 6 du décret et selon les méthodes définies à l’annexe 2 du présent arrêté.
  Le capital restant dû au titre des financements effectivement souscrits par le propriétaire n’est pas pris en compte.
  Le propriétaire transmet à l’Etat le calcul et les pièces justificatives correspondantes dans un délai de trente jours à compter de la demande.
  L’Etat dispose d’un délai de soixante jours à compter de la réception d’un dossier complet pour faire connaître sa décision ou ses observations.

• Article 11

  La demande de bascule prévue au IV de l’article 7 du décret est instruite sur la base d’un dossier comprenant :
  1° La demande ou la proposition de bascule ;
  2° La décision ou délibération du futur propriétaire acceptant la poursuite de l’opération sous le nouveau régime ;
  3° L’identification de l’opération, son calendrier et la date prévisionnelle de mise à disposition ;
  4° Le régime juridique et financier initialement retenu ;
  5° L’état d’avancement de l’opération et la liste des actes déjà conclus ou adoptés ;
  6° Le plan de financement initial et son actualisation éventuelle ;
  7° Le montant du loyer prévu dans le régime initial et le montant estimé selon le nouveau régime ;
  8° L’état des subventions, participations, garanties et autres engagements juridiques ou financiers ;
  9° L’avis du directeur régional ou départemental des finances publiques compétent, lorsque cet avis est requis ;
  10° L’avis de l’échelon territorial compétent de la gendarmerie nationale confirmant le maintien du besoin immobilier général et le calendrier de mise à disposition ;
  11° Tout document permettant d’apprécier les conséquences juridiques, financières et budgétaires de la bascule.
  L’étude d’impact compare les deux régimes et vérifie notamment :
  1° L’absence de remise en cause substantielle des engagements déjà pris ;
  2° L’absence de déséquilibre économique pour les parties ;
  3° La soutenabilité budgétaire du loyer pour l’Etat ;
  4° La compatibilité de la bascule avec les financements, garanties, subventions et contrats déjà établis ;
  5° Les conditions de neutralisation ou de régularisation des concours antérieurement accordés.
  La décision autorisant la bascule est notifiée au futur propriétaire et aux personnes ayant pris un engagement juridique ou financier dans l’opération. Elle ne vaut ni bail, ni promesse de bail, ni engagement définitif de prise à bail.

• Article 12

  Le présent arrêté sera publié au Journal officiel de la République française.

• Annexe
  • ANNEXES
    ANNEXE 1
    MÉTHODE DE DÉTERMINATION DU LOYER
    1. Objet de l’annexe

    La présente annexe précise les modalités de calcul des composantes du loyer, définies par les articles 2 et 5 à 8 du présent arrêté, les règles d’établissement des échéanciers normatifs, les modalités de passage du loyer annuel initial provisoire au loyer annuel initial définitif ainsi que le calcul des suppléments de loyer relatifs aux opérations complémentaires.
    Les conditions d’admissibilité des dépenses, les assiettes, les taux, les périodicités d’évolution et les obligations de justification sont déterminés par les articles du présent arrêté.
    Une même dépense ou un même concours ne peut être pris en compte dans plusieurs composantes du loyer.

    2. Prix de revient prévisionnel et prix de revient définitif

    Le prix de revient prévisionnel est déterminé à partir des dépenses estimées admissibles en application de l’article 2 du présent arrêté.
    Il est établi sur la base des études, estimations, contrats, devis, plans de financement et autres pièces disponibles lors de l’instruction de l’opération.
    Lorsque le prix de revient définitif n’est pas connu à la date de prise d’effet du bail ou, pour une opération complémentaire, à la date de mise à disposition des surfaces ou ouvrages concernés, le loyer annuel initial ou le supplément de loyer annuel initial est fixé à titre provisoire à partir du prix de revient prévisionnel validé par l’Etat.
    Le prix de revient définitif admissible est arrêté après achèvement de l’opération et consolidation des dépenses effectivement supportées et justifiées.
    Les frais financiers intercalaires sont retenus pour leur montant effectivement supporté et justifié pendant la phase de réalisation de l’opération.
    Le prix de revient définitif admissible est égal à la somme des dépenses définitivement admises, à l’exclusion des dépenses déclarées non admissibles par l’article 2 du présent arrêté.
    Le prix de revient définitif admissible net des concours est égal au prix de revient définitif admissible diminué des ressources financières qui, compte tenu de leur objet et de leurs conditions d’attribution, financent des dépenses admises et réduisent le besoin de financement du propriétaire.
    Le coût d’un terrain acquis spécialement pour l’opération est compris dans le prix de revient admissible.
    La valeur d’un terrain appartenant au propriétaire avant l’engagement de l’opération n’est pas comprise dans le prix de revient admissible et n’entre pas dans le calcul du loyer.
    Les apports en nature sont retracés séparément. Leur valeur estimative n’est pas déduite du besoin de financement lorsqu’elle n’est pas comprise dans le prix de revient admissible.

    3. Besoin de financement admissible

    Le besoin de financement admissible est égal au prix de revient définitif admissible net des concours.
    Pour le calcul du loyer, il est réparti entre :
    1° Le cas échéant, les fonds propres effectivement mobilisés et pris en compte ;
    2° Le financement normatif, pour le solde.
    Le montant du financement normatif est déterminé selon la formule suivante :
    MF = BFA – MFP
    dans laquelle :
    MF représente le montant du financement normatif ;
    BFA représente le besoin de financement admissible ;
    MFP représente le montant des fonds propres effectivement mobilisés et pris en compte.
    Lorsqu’aucun fonds propre n’est pris en compte, le montant du financement normatif est égal au besoin de financement admissible.
    Les emprunts et autres financements externes effectivement mobilisés par le propriétaire sont retracés dans le plan de financement. Ils ne donnent pas lieu à une composante distincte du loyer.

    4. Composante relative au financement normatif

    La composante annuelle relative au financement normatif est déterminée selon un échéancier à annuités constantes.
    Son montant annuel est calculé selon la formule suivante :
    AF = MF × [T / (1 – (1 + T)^ – D)]
    dans laquelle :
    AF représente l’annuité du financement normatif ;
    MF représente le montant du financement normatif ;
    T représente le taux normatif applicable à l’opération, déterminé conformément à l’article 5 du présent arrêté ;
    D représente la durée du financement retenu pour l’opération à la date de conclusion du bail ou, pour une opération complémentaire, à la date de signature de l’avenant correspondant.
    Lorsque le taux normatif est nul, l’annuité est égale au montant du financement normatif divisé par la durée de l’échéancier.
    L’échéancier distingue, pour chaque période :
    1° La part correspondant à l’amortissement normatif du capital ;
    2° La part correspondant à la charge financière normative ;
    3° Le capital normatif restant à amortir.

    5. Composante relative aux fonds propres

    La composante annuelle relative aux fonds propres est déterminée selon la formule suivante :
    AFP = MFP × [T / (1 – (1 + T)^ – D)]
    dans laquelle :
    AFP représente l’annuité de rémunération et de reconstitution des fonds propres ;
    MFP représente le montant des fonds propres effectivement mobilisés ;
    T représente le taux normatif applicable à l’opération, déterminé conformément à l’article 5 du présent arrêté ;
    D représente la durée de l’échéancier normatif de financement retenue pour l’opération conformément à l’article 5 du présent arrêté.
    Lorsque le taux normatif est nul, l’annuité est égale au montant des fonds propres divisé par leur durée de reconstitution.
    L’échéancier distingue, pour chaque période :
    1° La part correspondant à la reconstitution des fonds propres ;
    2° La part correspondant à leur rémunération normative ;
    3° Le montant des fonds propres restant à reconstituer.
    Une même somme ne peut être prise en compte simultanément au titre du financement normatif et des fonds propres.

    6. Frais généraux

    Le montant annuel initial des frais généraux est calculé selon la formule suivante :
    FG = TFG × PRA
    dans laquelle :
    FG représente le montant annuel initial des frais généraux ;
    TFG représente le taux forfaitaire fixé au premier alinéa de l’article 6 du présent arrêté ;
    PRA représente le prix de revient admissible de l’opération avant déduction des concours financiers.
    Les frais généraux ont un caractère forfaitaire. Ils ne font l’objet d’aucune régularisation en fonction des frais effectivement supportés par le propriétaire.
    Ils ne peuvent couvrir une dépense déjà intégrée au prix de revient admissible ou prise en compte au titre d’une autre composante du loyer.
    Le montant correspondant évolue selon les modalités d’indexation prévues à l’article 6 du présent arrêté.

    7. Impôts, taxes, contributions et assurances

    Les impôts, taxes, contributions obligatoires et assurances non récupérables sont intégrés au loyer dans les conditions prévues à l’article 6 du présent arrêté, pour leur montant effectivement supporté par le propriétaire et directement rattachable au bien loué.
    Lorsqu’ils ne sont pas connus à la date de prise d’effet du bail, ils sont provisoirement déterminés à partir d’une estimation documentée.
    Leur montant définitif ainsi que leurs ajustements ultérieurs sont établis sur présentation :
    1° Des avis d’imposition, titres de perception ou documents équivalents ;
    2° Des contrats ou polices d’assurance, quittances, appels de cotisation et avis d’échéance ;
    3° De toute pièce établissant le montant effectivement acquitté par le propriétaire ;
    4° Lorsque les sommes concernent également d’autres biens ou activités, d’un état de ventilation précisant la clé de répartition appliquée au bien loué.
    Seules les sommes directement rattachables au bien loué peuvent être prises en compte.
    Lorsqu’une ventilation est nécessaire, la clé de répartition est objective, stable, vérifiable et en rapport avec la nature de la dépense. Elle est communiquée à l’Etat avec les pièces justificatives correspondantes.

    8. Participation pour couverture du renouvellement des composants

    Pour chaque année comprise entre la première et la douzième année, le montant annuel de la PCRC est calculé selon la formule suivante :
    PCRC_n = PRAPCRC × t_n
    dans laquelle :
    PCRC_n représente le montant annuel de la PCRC applicable au titre de l’année considérée ;
    PRAPCRC représente le prix de revient admissible servant d’assiette à la PCRC, égal au prix de revient admissible de l’opération, avant déduction des concours financiers, diminué du coût d’acquisition du terrain et des frais directement liés à cette acquisition ;
    t_n représente le taux applicable à l’année considérée conformément au barème prévu à l’article 7 du présent arrêté.
    Le taux t_n demeure constant pendant chacune des périodes triennales prévues à l’article 7.
    Pour une opération complémentaire, la première année correspond à la période courant à compter de la mise à disposition des surfaces ou ouvrages concernés. Le barème prévu à l’article 7 lui est appliqué selon ses propres périodes triennales, indépendamment de celles applicables à l’opération initiale ou aux autres opérations complémentaires.
    Lorsque le prix de revient définitif n’est pas encore connu, la PCRC est provisoirement calculée à partir du prix de revient prévisionnel admissible, hors coût prévisionnel d’acquisition du terrain et frais directement liés à cette acquisition. Elle est régularisée lors de la consolidation du prix de revient.
    A compter de la treizième année, le montant annuel de la PCRC atteint au titre de la période comprise entre la dixième et la douzième année est revalorisé tous les trois ans selon l’évolution de l’indice du coût de la construction, dans les conditions prévues à l’article 7 du présent arrêté.
    Entre deux échéances de revalorisation triennale, le montant annuel de la PCRC demeure inchangé.

    9. Calcul du loyer

    Pour chaque année, le loyer est déterminé selon la formule suivante :
    L = AF + AFP + FG + ITA + PCRC
    dans laquelle :
    L représente le montant annuel du loyer ;
    AF représente l’annuité du financement normatif ;
    AFP représente l’annuité de rémunération et de reconstitution des fonds propres ;
    FG représente les frais généraux forfaitaires ;
    ITA représente les impôts, taxes, contributions et assurances non récupérables ;
    PCRC représente la participation pour couverture du renouvellement des composants.
    Lorsque le propriétaire ne mobilise pas de fonds propres, la composante AFP est nulle.
    Le loyer est ventilé entre ses différentes composantes dans le tableau de calcul annexé au bail.

    10. Passage du montant provisoire au montant définitif

    Le loyer annuel initial provisoire ou, pour une opération complémentaire, le supplément de loyer annuel initial provisoire est calculé à partir :
    1° Du prix de revient prévisionnel ;
    2° Du plan de financement prévisionnel ;
    3° Du montant prévisionnel des fonds propres ;
    4° Du taux normatif applicable à l’opération, déterminé conformément à l’article 5 du présent arrêté ;
    5° Des estimations relatives aux impôts, taxes, contributions et assurances.
    Le loyer annuel initial définitif ou, pour une opération complémentaire, le supplément de loyer annuel initial définitif est calculé après consolidation :
    1° Du prix de revient définitif admissible ;
    2° Des subventions, participations financières, indemnités d’assurance et autres concours financiers définitivement attribués à l’opération ;
    3° Des fonds propres effectivement mobilisés ;
    4° Du besoin de financement définitif admissible.
    Le passage du montant provisoire au montant définitif ne modifie ni le taux normatif, ni la méthode de calcul, ni la durée de l’échéancier initialement retenue.
    Le loyer annuel initial définitif s’applique à compter de la date de prise d’effet du bail. Pour une opération complémentaire, le supplément de loyer annuel initial définitif s’applique à compter de la date de mise à disposition des surfaces ou ouvrages concernés.
    La régularisation est égale à la différence entre :
    1° Les montants qui auraient été dus depuis la prise d’effet du bail ou, pour une opération complémentaire, depuis la mise à disposition des surfaces ou ouvrages concernés, sur la base du prix de revient définitif ;
    2° Les montants effectivement versés sur la base du loyer annuel initial provisoire ou du supplément de loyer annuel initial provisoire pendant la même période.
    Lorsque cette différence est positive, elle est versée au propriétaire.
    Lorsqu’elle est négative, elle est déduite des prochaines échéances de loyer ou remboursée à l’Etat dans les conditions prévues par le bail.
    L’état de consolidation, le tableau de régularisation et l’échéancier normatif définitif sont annexés à l’avenant constatant le loyer annuel initial définitif ou le supplément de loyer annuel initial définitif, prévu à l’article 3 du présent arrêté.

    11. Opérations complémentaires

    Chaque opération complémentaire fait l’objet d’un calcul et d’un échéancier normatif distincts.
    Le supplément annuel de loyer correspondant à une opération complémentaire est déterminé selon la formule suivante :
    LC = AFC + AFPC + FGC + ITAC + PCRCC
    dans laquelle :
    LC représente, pour l’année considérée, le supplément de loyer annuel applicable correspondant à l’opération complémentaire ;
    AFC représente l’annuité de financement normatif complémentaire ;
    AFPC représente, le cas échéant, l’annuité de rémunération et de reconstitution des fonds propres complémentaires ;
    FGC représente les frais généraux forfaitaires de l’opération complémentaire ;
    ITAC représente les impôts, taxes, contributions et assurances non récupérables directement imputables à l’opération complémentaire ;
    PCRCC représente la participation pour couverture du renouvellement des composants, propre à l’opération complémentaire.
    Le taux utilisé pour calculer AFC et AFPC est le taux normatif déterminé conformément à l’article 5 du présent arrêté à la date de signature de l’avenant.
    Le loyer total applicable au bien est déterminé selon la formule suivante :
    LT = L0 + Σ LC
    dans laquelle :
    LT représente le loyer total ;
    L0 représente, pour l’année considérée, le loyer annuel applicable résultant de l’opération initiale ;
    Σ LC représente la somme des suppléments de loyer correspondant aux opérations complémentaires successives.
    La création d’un échéancier complémentaire ne modifie ni les paramètres, ni les montants, ni la durée des échéanciers précédemment établis.

• Annexe
  • ANNEXE 2
    MÉTHODES DE CALCUL DE L’INDEMNITÉ DE DÉPART ANTICIPÉ ET DU PRIX D’EXERCICE DE L’OPTION D’ACHAT
    1. Principes communs

    L’indemnité de départ anticipé et, lorsqu’une option d’achat est stipulée dans le bail ou introduite ultérieurement par avenant, son prix d’exercice sont déterminés exclusivement à partir des paramètres normatifs et des échéanciers applicables à la date d’arrêté des calculs, tels qu’ils résultent du bail et, le cas échéant, des avenants régulièrement conclus.
    Ils ne sont pas calculés à partir :
    1° Du capital restant dû des emprunts effectivement souscrits par le propriétaire ;
    2° Du taux effectivement obtenu ou supporté par le propriétaire ;
    3° Des indemnités de remboursement anticipé, pénalités ou autres coûts attachés aux conditions particulières de ses financements réels.
    La date d’arrêté des calculs est :
    1° Pour l’indemnité de départ anticipé, la date de prise d’effet de la résiliation ou du non-renouvellement ;
    2° Lorsqu’une option d’achat est stipulée dans le bail ou introduite ultérieurement par avenant et exercée par l’Etat, la date prévue pour le transfert de propriété.
    La date mentionnée au 2° est déterminée conformément à la notification de levée de l’option et au délai de préavis prévu par le bail.
    Les sommes déjà versées ou déjà prises en compte au titre d’une composante du loyer ne peuvent être comptabilisées une seconde fois.

    2. Capital normatif restant à amortir

    Le capital normatif restant à amortir correspond au montant figurant, à la date d’arrêté des calculs, dans l’échéancier normatif définitif applicable à l’opération initiale ou à l’opération complémentaire concernée, tel qu’il résulte du bail et, le cas échéant, des avenants régulièrement conclus.
    Il est déterminé à partir :
    1° Du financement normatif définitivement retenu ;
    2° Du taux normatif applicable à l’opération initiale ou à l’opération complémentaire concernée, déterminé conformément à l’article 5 du présent arrêté ;
    3° De la durée de financement retenue ;
    4° Des échéances normatives déjà échues à la date d’arrêté des calculs.
    Le capital restant dû au titre des financements effectivement souscrits par le propriétaire ne peut lui être substitué.
    En présence d’une ou plusieurs opérations complémentaires, le capital normatif restant à amortir est égal à la somme :
    1° Du capital normatif restant à amortir au titre de l’opération initiale ;
    2° Des capitaux normatifs restant à amortir au titre de chacune des opérations complémentaires.

    3. Fonds propres restant à reconstituer

    Les fonds propres restant à reconstituer correspondent au montant figurant, à la date d’arrêté des calculs, dans l’échéancier de reconstitution applicable, tel qu’il résulte du bail et, le cas échéant, des avenants régulièrement conclus.
    Seuls sont pris en compte les fonds propres :
    1° Effectivement mobilisés ;
    2° Justifiés lors de la consolidation du prix de revient ;
    3° Non encore reconstitués par les composantes du loyer déjà versées.
    En présence d’une ou plusieurs opérations complémentaires, les fonds propres restant à reconstituer sont égaux à la somme des montants restant à reconstituer au titre de l’opération initiale et de chacune des opérations complémentaires.

    4. Ecart positif de suivi de la PCRC

    L’écart de suivi de la PCRC est calculé selon la formule suivante :
    EPCRC = Σ PCRC – Σ TR
    dans laquelle :
    Σ PCRC représente le montant cumulé de la PCRC compris dans les loyers effectivement versés depuis la prise d’effet du bail jusqu’à la date d’arrêté des calculs ;
    Σ TR représente la valeur brute cumulée des travaux admissibles de gros entretien et de renouvellement des composants réalisés et justifiés pendant la même période.
    Seul un écart positif est pris en compte.
    Lorsque le résultat de la formule est nul ou négatif, la valeur de l’EPCRC retenue pour le calcul de l’indemnité ou du prix d’achat est égale à zéro.
    L’existence d’un écart positif n’emporte, avant la résiliation, le non-renouvellement ou l’exercice de l’option, la constitution d’aucune créance ou dette entre les parties.
    L’EPCRC constitue exclusivement une variable contractuelle de calcul appliquée lors de la sortie du dispositif.
    Les montants relatifs à l’opération initiale et à chaque opération complémentaire font l’objet d’un suivi distinct.
    Pour le calcul de l’indemnité de départ anticipé ou du prix d’exercice de l’option d’achat, l’écart positif de suivi de la PCRC est toutefois déterminé après agrégation de l’ensemble des montants de PCRC et de l’ensemble des travaux admissibles. Il n’est pas égal à la somme des seuls écarts positifs constatés séparément pour chaque opération.

    5. Indemnité de départ anticipé

    En cas de résiliation ou de non-renouvellement du bail à l’initiative de l’Etat, avant le terme de l’échéancier normatif, l’indemnité est calculée selon la formule suivante :
    I = CNRA + FPNR + FD – EPCRC – DE – VR
    dans laquelle :
    I représente le montant de l’indemnité ;
    CNRA représente le capital normatif restant à amortir ;
    FPNR représente les fonds propres restant à reconstituer ;
    FD représente les frais directs, nécessaires et justifiés causés par le départ de l’Etat ;
    EPCRC représente l’écart cumulé positif constaté au titre du suivi de la PCRC ;
    DE représente les dépenses évitées par le propriétaire en raison du départ de l’Etat ;
    VR représente la valeur nette de réemploi, de relocation ou de cession du bien.
    Lorsque le résultat de la formule est négatif, le montant de l’indemnité est égal à zéro.

    6. Frais directs causés par le départ

    Les frais directs comprennent exclusivement les dépenses :
    1° Directement provoquées par la résiliation ou le non-renouvellement ;
    2° Nécessaires ;
    3° Justifiées par des pièces probantes ;
    4° Qui n’auraient pas été supportées en l’absence du départ de l’Etat.
    Peuvent notamment être pris en compte :
    1° Les frais d’acte et de publicité ;
    2° Les frais de mainlevée directement nécessaires à la libre disposition du bien ;
    3° Les frais d’expertise convenus entre les parties ;
    4° Les frais directement nécessaires à la remise à disposition, à la relocation ou à la cession du bien.
    Ne sont pas pris en compte :
    1° Les indemnités de remboursement anticipé dues au titre des emprunts effectivement souscrits ;
    2° Les pertes financières résultant d’un taux ou d’une structure de financement différente de l’échéancier normatif ;
    3° Les dépenses étrangères au départ de l’Etat ;
    4° Les dépenses non justifiées ou déjà comprises dans une autre composante de l’indemnité.

    7. Dépenses évitées

    Les dépenses évitées correspondent aux charges qui auraient été supportées par le propriétaire en cas de poursuite du bail et qui ne le sont plus en raison du départ de l’Etat.
    Elles sont déterminées contradictoirement à partir des obligations contractuelles qui cessent à la date d’effet du départ.
    Elles ne comprennent pas les échéances normatives déjà prises en compte dans le calcul du capital normatif restant à amortir.

    8. Valeur de réemploi, de relocation ou de cession

    La valeur de réemploi, de relocation ou de cession correspond à l’avantage économique raisonnablement susceptible d’être retiré par le propriétaire de la conservation, de la réutilisation, de la location ou de la vente du bien après le départ de l’Etat.
    Elle est appréciée :
    1° En fonction de l’état et des caractéristiques du bien ;
    2° En fonction des possibilités effectives de réemploi ou de relocation ;
    3° Après déduction des dépenses nécessaires à ce réemploi, à cette relocation ou à cette cession ;
    4° Sans prendre en compte une valeur purement hypothétique ou non documentée.
    Elle est déterminée contradictoirement par les parties ou, en cas de désaccord, par une expertise indépendante.

    9. Prix d’exercice de l’option d’achat

    Le prix d’exercice de l’option d’achat est calculé selon la formule suivante :
    P = CNRA + FPNR + FT + VF – EPCRC
    dans laquelle :
    P représente le prix d’exercice de l’option ;
    CNRA représente le capital normatif restant à amortir ;
    FPNR représente les fonds propres restant à reconstituer ;
    FT représente les frais directement nécessaires au transfert de propriété, effectivement supportés par le propriétaire et restant à sa charge ;
    VF représente, le cas échéant, la valeur du terrain ou des droits fonciers antérieurement détenus par le propriétaire et non financés par le loyer, déterminée dans les conditions prévues au point 11 de la présente annexe ;
    EPCRC représente l’écart cumulé positif constaté au titre du suivi de la PCRC.
    Lorsque le résultat de la formule est négatif, le prix d’exercice est égal à zéro.

    10. Frais de transfert

    Les frais de transfert pris en compte dans le prix d’exercice comprennent exclusivement les dépenses directement nécessaires au transfert de propriété, effectivement supportées par le propriétaire et qui demeurent à sa charge en application du bail ou des dispositions législatives et réglementaires applicables.
    Peuvent notamment être pris en compte :
    1° Les frais de mainlevée des sûretés ou garanties directement nécessaires au transfert de propriété ;
    2° Les frais d’évaluation ou d’expertise convenus entre les parties ;
    3° Les autres dépenses directement nécessaires au transfert dont la charge incombe au propriétaire et qui sont dûment justifiées.
    Les impôts, droits, frais, émoluments et débours incombant à l’Etat en sa qualité d’acquéreur sont acquittés directement par celui-ci auprès des administrations, officiers publics ou professionnels concernés. Ils ne sont pas inclus dans le prix d’exercice de l’option d’achat.
    Une même dépense ne peut être prise en compte à la fois dans le prix d’exercice et parmi les frais directement acquittés par l’Etat au titre du transfert.

    11. Valeur du terrain

    Lorsque le terrain a été acquis spécialement pour l’opération et que son coût a été intégré au prix de revient admissible, aucune valeur foncière complémentaire n’est ajoutée au prix d’exercice.
    Lorsque le terrain appartenait au propriétaire avant l’engagement de l’opération et que sa valeur n’a pas été intégrée au calcul du loyer, sa valeur vénale est ajoutée au prix d’exercice, sous réserve des règles relatives aux apports en nature prévues au présent point.
    Cette valeur est déterminée par le service du Domaine à la date de levée de l’option. Elle correspond à la valeur du terrain nu, appréciée abstraction faite des constructions, ouvrages, aménagements et équipements financés par le loyer ainsi que de la plus-value directement imputable à leur réalisation.
    Elle porte exclusivement sur le terrain et, le cas échéant, sur les droits fonciers antérieurement détenus qui n’ont pas été financés par le loyer.
    Elle ne comprend pas la valeur :
    1° Des constructions ;
    2° Des ouvrages ;
    3° Des aménagements ;
    4° Des équipements ;
    5° Des travaux déjà financés par le loyer.
    Lorsqu’un terrain est seulement mis à disposition du propriétaire, sa valeur en pleine propriété n’est pas ajoutée au prix d’exercice. Seule peut, le cas échéant, être prise en compte la valeur des droits fonciers effectivement détenus par le propriétaire et transférés à l’Etat, dans les limites de l’acte de mise à disposition et sans double prise en compte avec le financement normatif.
    Lorsqu’un terrain a été cédé gratuitement au propriétaire, sa valorisation éventuelle est appréciée dans les conditions de l’article 6 du décret, au regard de l’acte de cession, des conditions de transfert et des obligations de conservation, d’affectation, de retour ou de reversement qui y sont attachées. L’exclusion de sa valeur estimative du prix de revient admissible ne suffit pas, à elle seule, à justifier l’ajout d’une valeur foncière au prix d’exercice.
    Les actes et justificatifs nécessaires à cet examen figurent dans le dossier mentionné au point 13 de la présente annexe.

    12. Concours publics

    Lorsque l’opération a bénéficié d’une subvention, d’une participation ou d’un autre concours public, le calcul du prix d’exercice tient compte des obligations attachées à ce concours.
    Le propriétaire communique à l’Etat :
    1° Les actes attributifs ;
    2° Les obligations de conservation ou d’affectation du bien ;
    3° Les conditions de transfert ou de reversement ;
    4° Le montant de toute régularisation susceptible de résulter du transfert de propriété.
    Aucune somme ne peut être ajoutée au prix d’exercice lorsqu’elle correspond à un concours déjà pris en compte pour déterminer le besoin de financement admissible de l’opération, sauf obligation de reversement directement provoquée par le transfert et dûment justifiée.

    13. Etablissement contradictoire des calculs

    Le propriétaire transmet à l’Etat un état détaillé du calcul de l’indemnité ou du prix d’exercice, accompagné des pièces justificatives correspondantes.
    Cet état fait apparaître distinctement :
    1° Le capital normatif restant à amortir ;
    2° Les fonds propres restant à reconstituer ;
    3° Les frais directs ou frais de transfert ;
    4° L’écart positif de suivi de la PCRC ;
    5° Les dépenses évitées et la valeur de réemploi, lorsqu’il s’agit d’un départ anticipé ;
    6° La valeur du terrain, lorsqu’il s’agit de l’exercice de l’option d’achat.
    Les parties arrêtent contradictoirement le montant définitif.
    En cas de désaccord persistant, elles peuvent recourir à une expertise indépendante dans les conditions prévues par le bail.
    L’expertise ne peut modifier le taux normatif applicable, la durée des échéanciers normatifs, le prix de revient définitivement consolidé ni les autres paramètres arrêtés lors de la conclusion et de l’exécution du bail.

• Annexe (Articles 1 à 13)
  • ANNEXE 3
    CONVENTION-TYPE RELATIVE AUX CONDITIONS GÉNÉRALES DE RÉALISATION ET DE FINANCEMENT D’UNE OPÉRATION IMMOBILIÈRE DESTINÉE À LA GENDARMERIE NATIONALE, RÉALISÉE PAR UN ORGANISME D’HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ ET FINANCÉE PAR UN OU PLUSIEURS EMPRUNTS GARANTIS PAR UNE OU PLUSIEURS COLLECTIVITÉS TERRITORIALES OU LEURS GROUPEMENTS

    Entre les soussignés :
    L’Etat, représenté par le directeur régional ou départemental des finances publiques de [], ou
    son représentant dûment habilité, assisté du représentant de l’administration occupante,
    Ci-après dénommé « l’Etat »,
    et
    La collectivité territoriale ou le groupement de collectivités territoriales de [],
    représenté par [], dûment habilité en vertu de la délibération du [],
    Ci-après dénommé « la collectivité garante »,
    et
    [Dénomination de l’organisme d’habitations à loyer modéré], représenté par [],
    dûment habilité à cet effet,
    Ci-après dénommé « le propriétaire »,
    Ensemble dénommés « les parties ».
    Lorsque plusieurs collectivités territoriales ou groupements garantissent tout ou partie des emprunts contractés pour l’opération, chacun d’eux est partie à la présente convention dans les conditions correspondant à la garantie qu’il a consentie.
    Vu :
    Le code de la construction et de l’habitation, notamment ses articles L. 312-3-1, L. 421-3, L. 422-2 et L. 422-3 ;
    Le code général des collectivités territoriales, notamment ses dispositions relatives aux garanties d’emprunt consenties pour la réalisation d’immeubles destinés aux services de l’Etat ;
    Le décret n° [] du [] relatif au cadre locatif applicable aux casernes de gendarmerie nationale,
    notamment son article 2 ;
    L’arrêté du [] relatif à la mise en œuvre du cadre locatif applicable aux casernes de gendarmerie nationale ;
    Les délibérations des collectivités territoriales ou groupements accordant leur garantie aux emprunts contractés pour l’opération ;
    Il est convenu ce qui suit :

  • Article 1

    Objet de la convention

    La présente convention a pour objet d’identifier l’opération immobilière envisagée, les personnes participant à son financement, les concours financiers qui lui sont affectés ainsi que les garanties consenties aux emprunts contractés par le propriétaire.
    Elle retrace les conditions générales de réalisation et de financement de l’opération nécessaires à l’information des parties et à l’instruction des financements et garanties correspondants.
    La présente convention ne vaut ni commande de travaux, ni promesse de bail, ni engagement définitif de prise à bail par l’Etat.
    Elle ne confère à l’Etat aucune prérogative dans le choix du maître d’œuvre, des entreprises, des procédés de construction ou des solutions techniques retenues par le propriétaire et ne lui permet pas d’exercer une influence déterminante sur la conception ou la réalisation de l’ouvrage.

  • Article 2

    Identification générale de l’opération

    L’opération faisant l’objet de la présente convention est identifiée comme suit :

    – commune d’implantation : [] ;
    – adresse ou localisation prévisionnelle : [] ;
    – propriétaire/maître d’ouvrage : [] ;
    – nature générale de l’opération : construction neuve/acquisition-amélioration/réhabilitation/autre : [] ;
    – capacité générale envisagée : [] ;
    – répartition prévisionnelle entre logements, locaux de service, locaux techniques, stationnements, voiries et réseaux : [] ;
    – calendrier prévisionnel de réalisation : [] ;
    – date prévisionnelle de mise à disposition : [].

    Ces informations ont une portée descriptive et financière. Elles ne constituent ni un programme technique établi par l’Etat, ni une prescription relative à la conception de l’ouvrage.
    Le propriétaire conserve la responsabilité de la définition de l’opération, de sa conception, de son montage, de sa réalisation et du respect des dispositions législatives et réglementaires qui lui sont applicables.
    Toute évolution de l’opération susceptible d’affecter substantiellement son coût, son plan de financement, les garanties consenties ou le besoin immobilier général exprimé par l’Etat est portée à la connaissance des autres parties.

  • Article 3

    Responsabilité du propriétaire dans la réalisation de l’opération

    Le propriétaire assure, sous sa responsabilité, la conception, le financement, la réalisation et la livraison de l’opération.
    Il choisit librement, dans le respect des règles qui lui sont applicables :
    1° Les maîtres d’œuvre et autres prestataires intellectuels ;
    2° Les entreprises chargées de l’exécution des travaux ;
    3° Les procédés, matériaux et solutions techniques ;
    4° Les modalités de passation et d’exécution des contrats nécessaires à la réalisation de l’opération.
    L’expression par l’Etat de son besoin immobilier général ainsi que l’examen du dossier économique et financier n’emportent ni approbation de la conception de l’ouvrage ni direction de sa réalisation.
    La collectivité garante intervient au titre des garanties et concours qu’elle a consentis. La présente convention ne lui transfère aucune des responsabilités qui incombent au propriétaire au titre de la maîtrise d’ouvrage.

  • Article 4

    Plan de financement de l’opération

    Le prix de revient prévisionnel de l’opération est fixé, à la date de signature de la présente convention, à :
    [] euros hors taxes/toutes taxes comprises, selon le régime de taxe sur la valeur ajoutée applicable.
    Il est ventilé conformément aux catégories de dépenses admissibles prévues par l’arrêté relatif à la mise en œuvre du cadre locatif applicable aux casernes de gendarmerie nationale.
    Le plan de financement prévisionnel est établi comme suit :
    1° Fonds propres :

    1. Montant des fonds propres dont la mobilisation est prévue : [] € ;
    2. Origine : [].

    2° Emprunt principal :

    – organisme prêteur : [] ;
    – produit ou nature du prêt : [] ;
    – montant : [] € ;
    – durée : [] années ;
    – taux ou indice de référence : [] ;
    – marge éventuelle : [] ;
    – profil d’amortissement : [] ;
    – collectivité ou groupement garant : [] ;
    – quotité garantie : [] % ;

    3° Autres emprunts :
    Pour chacun des autres financements :

    1. Organisme prêteur : [] ;
    2. Nature du financement : [] ;
    3. Montant : [] € ;
    4. Durée : [] années ;
    5. Taux ou indice de référence : [] ;
    6. Marge éventuelle : [] ;
    7. Collectivité ou groupement garant, le cas échéant : [] ;
    8. Quotité garantie : [] % ;

    4° Subventions, participations et autres concours financiers :
    Pour chacun des concours :

    1. Organisme ayant attribué le concours : [] ;
    2. Nature du concours : [] ;
    3. Montant : [] € ;
    4. Objet : [] ;
    5. Principales conditions d’attribution, de conservation ou de reversement : [] ;

    5° Apports en nature :
    Les éventuels apports en nature, notamment la mise à disposition ou la cession gratuite ou à prix symbolique d’un terrain, sont retracés séparément :

    1. Nature de l’apport : [] ;
    2. Personne à l’origine de l’apport : [] ;
    3. Conditions de l’apport ou de la cession : [].

    La valeur estimative d’un apport en nature qui ne correspond pas à une dépense effectivement supportée par le propriétaire n’est pas intégrée au prix de revient admissible.
    Le plan de financement détaillé est annexé à la présente convention.
    La présente convention et ses annexes peuvent être produites aux organismes appelés à financer l’opération aux fins d’instruction des demandes de financement et d’appréciation des garanties qui leur sont consenties.

  • Article 5

    Garanties d’emprunt

    Les garanties consenties par les collectivités territoriales ou leurs groupements sont retracées dans la présente convention et dans ses annexes.
    Pour chaque garantie sont notamment précisés :
    1° La collectivité territoriale ou le groupement garant ;
    2° L’emprunt concerné ;
    3° Le montant du prêt garanti ;
    4° La quotité de l’emprunt faisant l’objet de la garantie ;
    5° La durée de la garantie ;
    6° La délibération autorisant la garantie ;
    7° Les éventuelles conditions particulières qui lui sont attachées.
    Toute modification substantielle d’un financement garanti susceptible d’affecter la portée ou les conditions d’une garantie est soumise, lorsqu’il y a lieu, à l’accord préalable de la collectivité ou du groupement concerné selon les règles qui lui sont applicables.
    La présente convention ne vaut pas, par elle-même, décision d’octroi ou de modification d’une garantie d’emprunt.

  • Article 6

    Concours publics et autres aides

    Les subventions, participations financières et autres concours attribués ou envisagés pour l’opération sont identifiés dans le plan de financement.
    Les actes attributifs précisent, le cas échéant :
    1° L’objet du concours ;
    2° Son montant ;
    3° Les dépenses auxquelles il est affecté ;
    4° Les obligations de conservation ou d’affectation du bien ;
    5° Les conditions de transfert ou de reversement ;
    6° Les autres obligations particulières attachées à son attribution.
    Les concours financiers effectivement attribués à l’opération sont pris en compte dans la détermination de son besoin de financement conformément au décret et à l’arrêté relatifs au cadre locatif applicable aux casernes de gendarmerie nationale.
    La présente convention ne crée aucun droit à l’attribution d’une subvention ou d’un concours qui n’aurait pas fait l’objet d’une décision de l’autorité compétente.

  • Article 7

    Actualisation du plan de financement

    Le propriétaire informe les autres parties de toute évolution substantielle du plan de financement intervenant avant la prise d’effet du bail.
    Lorsque cette évolution affecte :
    1° Le montant ou la durée d’un emprunt garanti ;
    2° La quotité ou les conditions d’une garantie ;
    3° Le montant des fonds propres mobilisés ;
    4° Le montant ou les conditions d’un concours public ;
    5° L’équilibre général du financement de l’opération,
    le plan de financement annexé à la présente convention est actualisé.
    Un avenant à la présente convention est conclu lorsque la modification affecte les engagements juridiques ou financiers de l’une des parties.
    L’actualisation du plan de financement ne vaut ni modification du besoin immobilier exprimé par l’Etat, ni engagement de sa part de conclure le bail.

  • Article 8

    Articulation avec le futur contrat de location

    La conclusion de la présente convention est distincte de la conclusion du contrat de location.
    La prise à bail du bien par l’Etat demeure subordonnée à l’achèvement de l’instruction administrative, juridique, domaniale, économique et financière applicable ainsi qu’à la conclusion du contrat de location dans les conditions prévues par le décret et l’arrêté relatifs au cadre locatif applicable aux casernes de gendarmerie nationale.
    Lorsqu’un contrat de location est conclu, son loyer est déterminé exclusivement selon les règles prévues par ces textes et par le bail.
    Les conditions de financement effectivement souscrites par le propriétaire ne se substituent pas, pour la détermination du loyer, aux paramètres et échéanciers normatifs applicables.
    Lors de la conclusion du premier contrat de location, les parties examinent la possibilité d’y stipuler une option d’achat au bénéfice de l’Etat. Cette option ne peut être stipulée qu’avec l’accord exprès du propriétaire. A défaut d’accord lors de la conclusion du premier bail, elle peut être introduite ultérieurement par avenant dans les conditions prévues par le décret et le présent arrêté.
    La présente convention ne vaut ni acceptation anticipée du prix de revient définitif ni validation définitive du loyer.

  • Article 9

    Durée et fin de la convention

    La présente convention prend effet à la date de sa signature par l’ensemble des parties.
    Elle prend fin de plein droit à la date de prise d’effet du contrat de location conclu pour l’opération.
    Elle prend également fin lorsque :
    1° Les parties constatent conjointement l’abandon définitif de l’opération ;
    2° Le propriétaire renonce définitivement à sa réalisation ;
    3° Le financement ou les garanties nécessaires à la réalisation de l’opération ne peuvent être obtenus ou sont définitivement retirés ;
    4° L’Etat constate la disparition du besoin immobilier général ayant justifié l’engagement des échanges relatifs à l’opération.
    La fin de la présente convention ne peut, par elle-même, être interprétée comme la résiliation d’un bail ou d’une promesse de bail, la présente convention n’ayant pas la nature d’un tel engagement.
    Les obligations résultant d’actes distincts régulièrement conclus par les parties, notamment les actes attributifs de subventions, les contrats de prêt et les garanties d’emprunt, demeurent régies par leurs stipulations propres.

  • Article 10

    Manquement aux obligations de la convention

    En cas de manquement d’une partie aux obligations résultant de la présente convention, les autres parties peuvent la mettre en demeure d’y remédier dans un délai adapté à la nature du manquement.
    A défaut de régularisation dans le délai imparti, et après échange contradictoire entre les parties, il peut être mis fin à la convention par notification écrite adressée aux autres parties.
    Cette cessation est sans préjudice des obligations résultant des actes juridiques distincts déjà conclus par les parties.

  • Article 11

    Règlement des différends

    Les parties s’efforcent de régler à l’amiable tout différend relatif à l’interprétation ou à l’exécution de la présente convention.
    A défaut d’accord amiable, le litige relève de la juridiction administrative compétente.

  • Article 12

    Documents annexés à la convention

    Sont annexés à la présente convention :
    Annexe A – Fiche générale d’identification de l’opération ;
    Annexe B – Plan de financement prévisionnel détaillé ;
    Annexe C – Caractéristiques des emprunts envisagés et, lorsqu’elles sont disponibles, offres ou simulations de financement ;
    Annexe D – Délibérations relatives aux garanties d’emprunt ;
    Annexe E – Décisions attributives des subventions, participations ou autres concours déjà accordés ;
    Annexe F – Etat des fonds propres dont la mobilisation est envisagée ;
    Annexe G – Eléments relatifs à la maîtrise foncière et, le cas échéant, aux apports en nature.
    Les annexes ont la même durée d’application que la présente convention.

  • Article 13

    Signature

    Fait à [],
    Le [],
    En [] exemplaires originaux ou par voie électronique.
    Pour l’Etat
    Le directeur régional ou départemental des finances publiques compétent
    ou son représentant dûment habilité,
    [Nom – qualité – signature]
    Le représentant de l’administration occupante,
    [Nom – qualité – signature]
    Pour la collectivité territoriale ou le groupement garant
    [Nom – qualité – signature]
    Pour l’organisme d’habitations à loyer modéré
    [Nom – qualité – signature]